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Le plan de masse coté dans les 3 dimensions, aussi appelé PCMI2 ou PC2, est un document essentiel à fournir dans votre dossier de demande de permis de construire. Il permet à l’administration d’avoir une vision d’ensemble de votre projet de construction ou de rénovation. C’est un plan aérien qui présente votre projet dans sa totalité. Il est indispensable pour obtenir votre permis de construire. Il est donc important de le réaliser dans les règles de l’art. Découvrez comment réaliser un plan de masse coté dans les 3 dimensions !
L’essentiel à retenir sur le Plan de Masse Coté 3D
Voici une synthèse des informations clés pour réaliser un plan de masse conforme pour votre permis de construire et éviter tout refus de l’administration.
- Le plan de masse (PCMI2) est une vue aérienne graphique indispensable qui représente votre projet de construction sur son terrain, incluant toutes les cotes et l’altimétrie.
- Il doit obligatoirement détailler les constructions (existantes et futures), leurs dimensions, les modifications du terrain, les plantations et les raccordements aux réseaux publics.
- La cotation en 3 dimensions, incluant l’altimétrie (nivellement NGF), est cruciale pour que l’administration puisse évaluer l’impact volumétrique et l’intégration du projet dans son environnement.
- Selon l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT), près de 15% des dossiers de permis de construire sont initialement rejetés pour des raisons formelles, le plan de masse étant une cause fréquente.
- Pour garantir sa conformité avant le dépôt prévu en 2025, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel (architecte, dessinateur, géomètre-expert).
Qu’est-ce qu’un plan de masse coté dans les 3 dimensions ?
Un plan de masse est un document graphique qui représente une vue aérienne du terrain et du projet de construction, qu’il s’agisse d’une nouvelle bâtisse, d’une extension ou d’une rénovation. Il fait partie des pièces obligatoires à joindre à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable de travaux. Il est référencé sous le code PCMI2 (pour un permis de construire de maison individuelle) ou PC2.
Ce plan a pour but de permettre à l’instructeur de l’urbanisme de vérifier que votre projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune. Comme le stipule précisément l’article R. 431-9 du Code de l’urbanisme, le projet architectural doit inclure « un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. »
Le plan de masse doit être coté dans les 3 dimensions :
- La largeur
- La longueur
- La hauteur (l’altimétrie)
Ces trois dimensions sont essentielles pour que l’administration puisse évaluer précisément l’implantation, la volumétrie et l’impact du projet sur son environnement immédiat.
Quelles informations doivent figurer sur un plan de masse ?
Le plan de masse coté dans les 3 dimensions doit présenter un certain nombre d’informations obligatoires pour être recevable. Selon le site officiel service-public.fr, voici les éléments qui doivent impérativement y figurer :
- Les constructions existantes sur le terrain : il faut indiquer leur emplacement, leurs dimensions, et leur usage.
- Les constructions à édifier : le plan doit clairement montrer l’emplacement prévu pour la nouvelle construction, ses dimensions exactes, et les distances par rapport aux limites de la propriété et aux autres constructions.
- Les parties de terrain qui seront creusées pour réaliser le projet.
- Les arbres existants, en précisant ceux qui seront maintenus, supprimés ou créés.
- L’emplacement des raccordements aux réseaux publics : eau, électricité, gaz, assainissement. Il faut indiquer où les branchements seront effectués.
- L’altimétrie du terrain : il s’agit de la fameuse « troisième dimension ». Le plan doit indiquer le nivellement du terrain avant et après les travaux, montrant ainsi les modifications de relief.
Le saviez-vous ? L’absence ou l’imprécision d’une seule de ces informations peut entraîner une demande de pièce complémentaire, retardant votre projet de plusieurs semaines, voire un refus pur et simple de votre permis de construire.
La cotation dans les 3 dimensions, l’altimétrie
La cotation en 3 dimensions est ce qui différencie un simple plan d’un véritable plan de masse technique. Elle inclut :
- Les cotes planimétriques (2D) : ce sont les longueurs et largeurs des bâtiments, les distances par rapport aux limites séparatives, aux voies publiques, etc.
- Les cotes altimétriques (3D) : c’est le point le plus technique. Elles indiquent les niveaux du terrain (terrain naturel avant travaux et terrain fini après travaux) et les niveaux de la construction (seuil de la porte, bas de la toiture, faîtage). Toutes ces altitudes doivent être rattachées au système de Nivellement Général de la France (NGF). « Comme le précise l’Institut National de l’Information Géographique et Forestière (IGN), le système NGF-IGN69 est la référence altimétrique officielle en France métropolitaine, garantissant l’homogénéité des mesures sur tout le territoire. »
Cette cotation tridimensionnelle est indispensable pour que les services d’urbanisme puissent juger de l’impact visuel du projet, de son intégration dans la pente du terrain et du respect des règles de hauteur fixées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Qui peut réaliser un plan de masse ?
La réalisation d’un plan de masse coté dans les 3 dimensions demande des compétences techniques spécifiques. Bien qu’il soit théoriquement possible de le dessiner soi-même, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour garantir sa conformité et sa précision. Un plan erroné est l’une des principales causes de refus de permis de construire.
Voici les professionnels qualifiés pour cette tâche :
- Un architecte : C’est le professionnel le plus indiqué, surtout si votre projet nécessite obligatoirement son intervention (surface de plancher supérieure à 150 m²). Il a une vision globale du projet et maîtrise parfaitement les aspects réglementaires.
- Un dessinateur en bâtiment : Spécialisé dans la création de plans pour le BTP, il peut réaliser un plan de masse précis et conforme aux attentes de l’administration.
- Un géomètre-expert : Il est indispensable si votre terrain présente une topographie complexe (forte pente, par exemple) ou si les limites de propriété ne sont pas clairement définies. Il est le seul habilité à réaliser un bornage de terrain et à fournir des relevés topographiques d’une grande précision. « Faire appel à un géomètre-expert garantit la justesse des cotes altimétriques et des limites de propriété, ce qui sécurise juridiquement le projet de construction », rappelle l’Ordre des Géomètres-Experts.
Les honoraires pour la réalisation d’un plan de masse par un professionnel peuvent varier de 400€ à plus de 1 500€ en fonction de la complexité du projet, de la surface du terrain et du niveau de détail requis.
Quelle échelle pour un plan de masse ?
L’échelle du plan de masse doit être choisie avec soin pour qu’il soit à la fois lisible et suffisamment détaillé. L’échelle recommandée se situe généralement entre 1/100e et 1/500e.
- Échelle 1/100e (1 cm = 1 m) : Très détaillée, elle est adaptée aux petits terrains ou aux projets complexes où de nombreux détails doivent être visibles.
- Échelle 1/200e (1 cm = 2 m) : C’est l’échelle la plus couramment utilisée. Elle offre un bon compromis entre la vue d’ensemble et le niveau de détail.
- Échelle 1/500e (1 cm = 5 m) : Utilisée pour les très grands terrains, elle permet de visualiser l’ensemble du projet mais perd en précision sur les détails.
Le choix final dépendra de la taille de votre terrain et des exigences spécifiques de votre mairie. Il est toujours bon de se renseigner auprès du service urbanisme local.
| Échelle | Usage recommandé | Niveau de détail |
|---|---|---|
| 1/100 | Petits terrains, projets complexes | Très élevé |
| 1/200 | Standard pour la plupart des projets | Bon compromis |
| 1/500 | Très grands terrains, projets d’aménagement | Vue d’ensemble |
En conclusion, le plan de masse coté dans les 3 dimensions est bien plus qu’un simple dessin. C’est la pierre angulaire de votre dossier de permis de construire. Sa précision et sa conformité sont essentielles pour que votre projet voie le jour sans encombre. Ne sous-estimez pas sa complexité et n’hésitez pas à investir dans les services d’un professionnel pour mettre toutes les chances de votre côté.
Foire Aux Questions (FAQ)
Puis-je utiliser le plan cadastral pour faire mon plan de masse ?
Non, le plan cadastral disponible sur cadastre.gouv.fr n’est pas suffisant. Il a une valeur fiscale et non technique. Il n’est pas assez précis, ne comporte pas les cotes altimétriques (NGF) et n’est pas toujours à jour. Il peut servir de base de travail, mais ne peut en aucun cas constituer le plan de masse final.
Quelle est la différence entre un plan de masse et un plan de situation ?
Le plan de situation (PCMI1) localise votre terrain à l’échelle de la commune, pour permettre à l’administration de savoir où se situe votre projet. Le plan de masse (PCMI2), lui, est un zoom sur votre parcelle, montrant le projet en détail avec toutes ses dimensions et son implantation précise sur le terrain.
Que se passe-t-il si mon plan de masse est incomplet ?
Si votre plan de masse est jugé incomplet ou non conforme, l’administration vous enverra une demande de pièces complémentaires. Le délai d’instruction de votre permis de construire sera alors suspendu jusqu’à ce que vous fournissiez un plan corrigé. Dans le pire des cas, si les erreurs sont trop importantes, votre demande peut être directement refusée.